授業のポイント
- 管理費と修繕積立金の金額を知らない人が多い
- 管理費の内訳を知ろう
- 管理コストの削減は不可能ではない
日本のMOTTAINAI（もったいない）の精神をマンション管理に伝えたい、シンガリ・ヤ―タイです。
「管理費と修繕積立金を、それぞれいくら支払っていますか？」
この質問に即座に答えられないマンションの所有者は、実は驚くほど多いです。「管理費が高いから見直したい」と考える、マンション管理組合運営に前向きな方でさえ、この質問に答えられないことが多く、男性ほどこの傾向が強いといえます。
さらにいえば、そもそも管理費と修繕積立金を支払っている感覚のない人が結構います。財布の中身はシビアにチェックできる人が、毎月2万円以上もの管理費と修繕積立金の内訳、その使途さえも知らないのです。
なぜ、管理費と修繕積立金の内訳を理解していない人が多いのか？
それは、管理費と修繕積立金が合算され、皆さんの普通口座から自動引き落としされるからでしょう。
管理費を支払っているという感覚の薄いマンション住人が多ければ多いほど、割高な管理費を支払っている可能性が高いといえます。
ここで管理費について少し考えてみましょう。
管理費とは、マンションの建物維持管理にあてられるお金で、区分所有者が専有部分の持分面積に応じて必ず支払うものです。管理会社に支払われる事務委託手数料や、管理人の人件費や清掃費、エレベーターや機械式駐車場に代表される設備の保守費、廊下やエントランスのような共用部分の光熱費、その他、マンション管理運営に必要な経費などが管理費に含まれます。家計でいうところの生活費にあたるものです。
皆さんが生活費を抑えようと考えたとき、最初にやらなくてはいけないことが、「支出の内訳を知る」ことですね。それと全く同じことが管理費にもいえるのです。
マンション1棟単位で電力会社と契約する、「マンション高圧一括受電」に変更して電気代を抑えるという一手もありますが、住人が個々で電力会社を選べないとか、3人に1度停電があるなどのデメリットもあるため、合意形成が必要となります。
そこで、今回は管理会社に支払っている「事務委託手数料」について考えたいと思います。
ほとんどの管理組合は、新築時に設定された管理費を、誰もがその内容を吟味することなく承諾し、毎月支払い続けています。
これは、電化製品に例えると、某大手家電量販店やアマゾンや楽天に代表されるネットショッピングで比較することなく、これら市場の３割増しの「定価」で購入しているようなものです。
確かに電化製品と違って商品は単一ではありませんし、他社と比較する手段も容易ではなく、これはこれで仕方のないことかもしれません。しかしながら、そもそも管理会社を途中で変えることは、全くをもって不可能なことではありません。
このような行動を管理組合がとることで、既存の管理会社がサービス向上を図ったり値下げを提案してくる現場をいくつも見ました。
管理会社の立場になれば、一昔前と違って人件費などにかかるコストが違うので、簡単に値下げというわけにはいかないのかもしれません。しかしながら、管理会社の対応に不満を抱えているマンションでは、サービスの見直しが図れる可能性が高いですし、管理コストの削減ができた場合、区分所有者にとってその効果は計り知れません。
例えば、新築時に３割増しの管理サービス料を努力で削減できた場合、月の管理費が12,000円として、12,000×0.3で、月間3,600円。年間では43,200円。残りの住宅ローンが30年あるとすれば、×30で1,296,000円。なんと1世帯だけで130万円近くの削減になります。これに世帯数を掛けてみましょう。50戸のマンションだったら、×50で648,000,000円。マンション全体で6500万円近くの削減になりますね。これは大規模修繕工事1回分、もしくはそれ以上の金額です。
皆さん、「MOTTAINAI」に気づいたでしょうか。
マンション管理組合の学校、授業の監督と撮影を担当する風呂澤（ふろさわ）です。個性あふれる授業を、余すことなく、最高の撮影技術（自称）でお伝えします。
今までと同じマンション管理なら、人件費の増加で値上げは避けられません。
ＩＴ化やＡＩ化が遅れている業界ですので、それらを実施できる管理会社は生き残れますし、高齢化にも対応できます。 発想の転換をしましょう。
管理会社のフロントは、全くいりません。
コールセンターの充実をすればいいのです。
ここを、抜本的に間直せば、顧客満足度は上がります。
管理員もいりません。 警報設備を見直せば、他人の目よりもセンサーが確かです。
清掃員は外せません。 ただし、プライバシー教育は必要です。
管理会社のプライバシーマークはあてになりません。
安物のプライバシーマークです。 騙されてはいけません。