授業のポイント
- 小規模マンションは分譲系の大手管理会社はやめるべき
- 一人当たりの管理費や修繕積立金の負担に違いがある
- 管理会社から見切りをつけられる事象が続出
みなさん、こんにちは。ハニークラウンです。
スタートダッシュをかけます。
わたしの意見をズバリ言ってしまえば、お金のない小規模マンションは分譲系の大手管理会社との契約をやめるべきです。
小規模マンションの最大の課題は、中規模以上のマンションと比べて管理費や修繕積立金における一人あたりの負担が高い、ということです。
仮に30戸でエレベーター１基、300戸でエレベーター3基のマンションがそれぞれあったとします。
エレベーターには定期点検などの保守費や修繕工事に必要な修繕費などがかかりますが、先ほどの例だと、30戸のマンションのエレベーター1基に対する負担は「30人」。一方、300戸のマンションでは1基に対する負担が100人となり、一人あたりの負担額に換算して3倍以上の開きがあることがわかります。
月々徴収できる管理費と修繕積立金には限界がありますので、マンションの規模が小さいと管理組合のフトコロが苦しくなる理由がここにあります。
この状態にありながら、修繕工事の際に管理会社へのマージンなど乗せられたらたまったものではありません。といいますか、リベートやマージンは当たり前のように乗せられるのが現実のため、現に会計がひっ迫している小規模マンションは多く存在しています。
そもそも大手管理会社の社員の給与は高く、社内にいろいろな部署があることから間接経費も多くかかります。社員の給与が高いのは悪いことではありませんが、それだけの恩恵を小規模マンションから得ようとしても難しく、どうしても管理委託費は高くなる傾向にあります。
それでも昨今の人手不足や人件費の高騰を受け、管理会社の方から採算の合わない小規模マンションに見切りをつけ、「翌年の管理委託契約を更新しない」と宣告するケースが続出しています。
宣告された管理組合は、すぐにでも代わりの管理会社を見つけなければ、負担の大きな自主管理を余儀なくされてしまうので大変です。そのあたりは以前の授業でも触れましたので参考にしてみて下さい。（マンション管理会社から、まさかの「契約打ち切り通告」⁉）
小規模マンションの区分所有者は「分譲系大手マンション管理組合の安心感」に依存しないでほしいと思うのです。大手管理会社に任せておけば大丈夫だし、大手管理会社の名前があるから資産価値が守られるという安心「感」。この根拠のない「感」を買って、安全を買っていない。買っているのは、管理組合のお金が無くなるという将来リスクではないでしょうか。
分譲系の大手管理会社が悪いということではありません。そのブランド力は高くサービスも手厚いです。しかしながら、小規模マンションは潤沢な資金のあるマンションと違い、「高いコスト」を見直さないとマンションの未来はありません。
管理組合の預金が危うくなったり、管理会社から放り出されてから慌てるのではなく、自らの意志でローコスト運営を見直しましょう。スタートの姿勢と同じように低く！
マンション管理組合の学校、授業の監督と撮影を担当する風呂澤（ふろさわ）です。個性あふれる授業を、余すことなく、最高の撮影技術（自称）でお伝えします。
小規模マンションを始め、うるさい区分所有者のいるマンションは、管理会社の敵です。
そのマンションには、あらゆる手を使い、うるさい区分所有者を排除します。
究極は、競売に追い込みます。
私も、破産させられました。
それも、マンションとは関係のない自宅です。
自宅はあきらめ、マンションの管理運営に努力します。