新人マンション管理士のメル夫です。只今メルすみごこち事務所で研修中ですが、今回は自分が所属している、マンション管理士会地域部会の主催する相談会での相談事例について、参考になりそうな事例のリポートです。
【小規模マンションで大規模修繕工事が必要なのですが…】
マンション市民相談ですから色々な方が相談にきます。今回は小規模マンションの理事さんから、大規模修繕工事の基本的な考え方と進め方の相談を受けました。
市内の築２６年の小規模マンション(総戸数３５戸)です。大規模修繕工事をずっとやっておらず、本来なら２度目の時期なのですが、どのように取り組んでいけばいいのか、相談に来られました。
【修繕積立金は?】
修繕積立金については、国土交通省が提言している「戸当たり１００万円」相当は、何とか確保されています。
「ただし余裕はないので、出来るだけお金をかけずに必要最低限の工事を行いたいと考えている」とのことでした。
【大規模修繕工事の概略】
小規模マンションといっても、必要最低限の工事をおやりになることが必要です。まず、大規模修繕工事の進め方を理事会と総会で決めましょう。
大規模修繕工事の進め方には、設計監理方式と責任施工方式があります。設計監理方式とは、設計と工事の監理（チェック）をコンサルタント（以下、「コンサル」）会社に委託し、工事会社は入札で決めます。コンサル会社に依頼する部分だけ費用は余分にかかりますが、設計からきちんと提案し予算に合わせた調整をしてもらえますし、工事会社の作業の監視もしてくれます。
※ただし、息のかかった工事業者と結託し、マージンをかすめ取る悪質コンサルには注意が必要です。
責任施工方式は、設計と監理の仕事も工事会社にまとめて依頼する方式です。お金だけで見ると、コンサル会社への依頼がない分安くなりますが、設計と工事監理を施工会社がきちんと対応してくれるか心配なのと、では自分たちでできるか？？と考えると不安ですよね。
【メル夫の気づき】
お金、お金‥‥と、お金のことばかり言う人がいます。余分な支出は認めたくないという方々です。
そもそもコンサル会社への支出を快く思わない方々がいると思いますが、本当に支出は少なくなるのでしょうか。コンサル会社にお金を払っても、適切な提案と適切な工事の履行で、トータルの支出がかえって抑えられるケースがあります。ただし、ここが難しいところなのですが、前述のとおり、悪質コンサルの存在が社会問題視され、国土交通省から管理組合等によるマンション大規模修繕工事の発注等の適正な実施の参考となるよう、大規模修繕工事の金額、工事内訳及びその設計コンサル業務の実施内容に関する実態調査が実施され、その内容が公表されました。コンサル会社の選出には十分注意してください。
マンション管理士新人のメル夫です。只今メルすみごこち事務所で研修中です。いろいろなマンション管理組合の理事会や総会等へ訪問させていただき、その活動を通して得られた「気づき」を新鮮な気持ちでリポートさせて頂きます。
小規模マンションの場合、コンサルを入れ設計監理方式は時代に合いません。 信用できる地場業者による責任施工が現実的です。 大規模でなく修繕箇所を絞り、屋上防水と外壁補修だけは足場が要りますから、念入りにされることをお勧めします。 築２６年なら神戸の地震の後なので耐震性はあると思います。 地場業者なら、マンションの事情にも明るく、地域の町会にも知り合いがおり、地元対策も可能だと思います。 マンションだけのことではなく、地域にも喜ばれるマンションとするため努力を惜しまないでください。
最近の社会の風潮として、自分勝手な連中が増えていますから、大規模修繕にさえ反対する「ちょいグレ」が最大の障害だと思います。 「本グレ」と「半グレ」は警察に任せ「ちょいグレ」は町会と仲良くすれば何とかなります。 高齢者もいると思うので、地域の福祉施設との連携も大切です。 どんなマンションか見てみたいです。 法令順守もお忘れなく。